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[단독] 집값 폭락에…1년 일찍 주담대 '15억 대못' 뽑는다

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작성자 황송남규 작성일22-09-05 02:30 조회48회 댓글0건

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주택담보대출 '15억 족쇄' 푼다정부, 역대급 거래절벽에 규제 완화 검토시가 15억 넘는 아파트 '주담대 금지' 폐지키로LTV제도 개편·조정대상지역 추가해제도 추진정부가 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지를 풀기로 가닥을 잡았다. 임의로 설정된 가격 기준을 넘는다는 이유로 재산의 담보대출을 아예 못 받게 하는 비합리적인 제도를 더 이상 유지해서는 안 된다는 이유에서다. 주택대출 담보인정비율(LTV) 제도의 전반적 개편 혹은 조정대상지역 추가 해제 등도 함께 논의하고 있는 것으로 알려졌다.4일 관계부처에 따르면 금융위원회와 기획재정부, 국토교통부 등은 추석 연휴 직후에 부동산관계장관회의를 열어 이런 내용이 담긴 부동산 대책을 발표하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 2019년 ‘12·16 부동산 대책’에서 발표된 투기지역 및 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 전면 금지는 가장 많은 비판을 받고 있는 문재인 정부의 부동산 대책으로 꼽힌다. 당시 과열된 부동산 투자심리를 억누르겠다는 취지로 도입했지만, 결과적으로 부동산 가격은 못 잡고 중산층의 ‘주거 사다리’만 없애는 결과를 초래했다. 대출 없이 15억원이 넘는 자금을 조달할 수 있는 ‘현금 부자’에게만 서울 강남 등지의 아파트를 살 수 있는 권리를 준 꼴이 됐다. 재산권 침해 논란으로 인해 이 제도의 위헌소송도 진행되고 있다.윤석열 대통령은 대선 후보 시절 LTV 상한을 지역과 집값에 관계없이 70%를 적용하는 공약을 내놨다. 이 공약이 실현되면 15억원 대출 제한도 함께 풀리지만, 정부는 지난 6월 경제정책방향에서 생애최초 주택 구입자에 한해 LTV 80%를 일괄 적용하는 수준으로 규제를 완화하는 데 그쳤다. 부동산 경기 과열 우려로 다른 주택 구입자는 대출 제한을 아직 유지하고 있다.부동산시장 침체가 심화하고 기준금리가 연이어 인상되면서 방침을 바꿨다. 15억원 대출 제한을 풀어도 부동산 투기심리 과열로 이어질 가능성이 낮아지자 기재부를 중심으로 비상식적인 규제를 풀어야 한다는 정부 내 목소리가 커진 것으로 알려졌다. 文정부 대표적 '부동산 규제' "상식 밖 규제로 부동산 침체 안돼" 지난 5월 3일 윤석열 정부의 대통령직인수위원회는 주택대출 담보인정비율(LTV) 합리화를 추진하겠다고 발표했다. 인수위는 주택 시장 상황 등을 고려해 LTV를 지역과 상관없이 70%로 단일 적용하겠다고 설명했다. LTV 상한을 일괄적으로 70%로 적용하면 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규제는 자연스럽게 없어진다.하지만 발표 며칠 뒤 유출된 국정과제 이행계획서를 보면 인수위는 LTV 일괄 70% 적용 정책 도입 시기를 2023년 이후로 못박았다. 금융권 관계자는 “15억원 초과 아파트 대출 규제 폐지는 지난해 대선 공약 중 하나인 만큼 인수위 및 정부 내 공감대가 확실했다”며 “다만 부동산 시장 재과열 우려가 계속 발목을 잡았는데, 지금은 오히려 시장에서 부동산 경기 활성화 대책이 필요하다고 요구하는 상황”이라고 설명했다.



집값 못 잡고 논란만 일으킨 대출 규제정부가 15억원 초과 아파트에 대한 주택구입용 담보대출을 금지한 규제를 풀기로 한 것은 이 제도가 합리적이지 않은 데다 현시점에서 이를 유지하면 부작용이 더 클 것이라고 판단한 결과다. 15억원 대출 규제는 2019년 12월 발표 당시부터 많은 비판을 받았다. 당장 15억원이라는 기준 자체가 ‘인위적’이라는 지적이 많았다.주택 가격 안정이라는 당초 목표를 달성하지도 못했다. 부동산R114에 따르면 2019년 12월 당시 서울 전용면적 85㎡ 초과 대형 아파트의 가구당 평균 매매가 시세는 14억7934만원이었지만, 2년 뒤인 지난해 11월엔 18억7824만원으로 치솟았다.중산층과 서민의 수요가 많은 15억원 이하 아파트 가격이 급격히 오르는 부작용도 있었다. 대출로 발생한 유동성이 15억원 이하 아파트에 집중되면서 발생한 현상이다.더 넓은 집으로 이사 가기를 원하거나 거주 지역을 바꾸고 싶어 하는 1주택자의 거주 이전 자유를 침해한 규제라는 비판도 많았다. 전세 세입자에게 내줄 보증금을 마련할 방도가 없어 본인 명의의 집에 입주할 수 없는 일이 벌어지기도 했다. 일부는 15억원 초과 아파트를 구입하거나 전세퇴거자금을 마련하기 위해 어쩔 수 없이 사금융을 이용하는 상황에 내몰렸다.정부 내에 이 같은 문제의식이 있는 상황에서 최근 부동산 시장 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 나오자 관계 부처들이 15억원 대출 규제를 손보는 방안을 검토하기 시작했다. 최근 높아진 금리 때문에 무리한 대출을 받는 사례도 많지 않을 것이라는 공감대가 형성된 것으로 알려졌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “부동산 시장 활성화를 위해서는 대출규제 등 시장 억제 요인을 완화할 필요가 있다”고 말했다. 부동산 규제 지역 추가 해제도 검토정부는 15억원 대출 금지 제도 폐지 외에 다른 대안도 함께 검토하고 있다. LTV 적용 기준을 전체적으로 손 보는 방안이 대표적이다. LTV를 전체적으로 완화하면 그 과정에서 15억원 대출 규제는 자연스럽게 무력화할 가능성이 크다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 5월 국회 인사청문회에서 “지금 LTV 규제는 좀 과도하다고 본다”며 “부동산 시장을 보면서 대응 수위를 조절해야 한다고 생각한다”고 밝혔다.투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 부동산 규제 지역 범위를 줄이는 방식도 가능하다. 정부는 6월 6개 시·군·구를 투기과열지구에서 해제했고, 11개 지역을 조정대상지역에서 풀었다. 규제 지역에서 벗어나면 LTV 적용 기준이 크게 완화된다. 국토교통부는 조만간 추가로 규제 지역 재조정을 검토해 확정할 계획인 것으로 알려졌다.
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서울 강남구 삼성동 코엑스에 ‘명작 퍼레이드’를 펼친 ‘프리즈 서울’ 전경. 벽에는 조지 콘도의 ‘붉은 초상화 구성’(2022)이 걸렸고, 바닥에는 루이스 부르주아의 ‘회색분수’(1970∼1971)가 놓였다. 거장급의 작품을 대거 들여온 하우저앤드워스는 콘도의 그림을 280만달러(약 38억원)에 판 것을 비롯해 첫날에만 14점을 팔아내는 기염을 토했다(사진=오현주 문화전문기자).[이데일리 오현주 문화전문기자] 확연히 온도차가 났다. 한쪽은 발 디딜 틈 없는 장터를 방불케 했고 다른 한쪽은 여유로움마저 감도는 산책로인 양 한산했다. 막상 뚜껑을 열어보니 말이다. 마치 체급 차를 현저히 드러낸 권투선수들이 사각링 안에서 맥 빠진 경기를 하는 듯 보였다고 할까. 지난 2일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 동시에 개막한 ‘프리즈 서울’과 ‘키아프 서울’은 첫날부터 성패가 갈리는 모양새였다. 입장을 시작한 오후 2시, 양쪽 입구에서 빚어진 풍경부터 달랐다. VIP에게 전시장을 먼저 공개한 이날, 코엑스 3층 ‘프리즈 서울’ 앞에는 30분 전부터 긴 줄이 늘어서 장사진을 이뤘다. 하지만 같은 시각 코엑스 1층 ‘키아프 서울’ 입구의 전경은 달랐다. 줄 없이 바로 입장할 수 있을 만큼 관람객은 드문드문했다.



지난 2일 오후 개막을 앞둔 서울 강남구 삼성동 코엑스 ‘프리즈 서울’ 입구. VIP에게 전시장을 먼저 공개한 이날, 긴 줄을 늘어선 관람객들이 입장을 기다리고 있다(사진=김태형 기자).그 인원들을 고스란히 담아낸 내부의 전경 또한 크게 다르지 않았다. 오후 8시 첫날 미술장터를 마감할 때까지 ‘프리즈 서울’과 ‘키아프 서울’은 서로 다른 공기를 내뿜고 있었다. 키아프 부스를 지키고 있던 갤러리들의 ‘대사’도 입을 맞춘 듯했다. “컬렉터들이 첫날은 프리즈를, 다음날은 키아프를 들르겠다고 연락해 왔다”고 했다. 이 ‘간극의 풍경’은 3일인 다음날 오후, 일반 관람객 입장이 시작되자 어느 정도 극복되는 듯했다. 드넓은 전시장에 인파가 몰린 분위기가 비슷해졌다고 할까. 하지만 이번애는 또 다른 온도차가 생겼다. ‘큰손’ 컬렉터가 갈라놓은 뭉칫돈의 행방 말이다. 스타트는 미국의 대형 갤러리 가고시안이 끊었다. ‘프리즈 서울’을 통해 한국 미술시장에 처음 진출한 가고시안이 개막하자마자 독일 추상화 거장 게르하르트 리히터의 ‘촛불’(1984)을 1500만달러(약 204억원)에 팔았다는 소식을 전한 거다.



서울 강남구 삼성동 코엑스에 ‘명작 퍼레이드’를 펼친 ‘프리즈 서울’ 전경. 가고시안갤러리가 내건 데미안 허스트의 ‘재는 재로, 먼지는 먼지로’(2005) 앞에 빼곡하게 모여든 관람객들이 보인다. 일명 ‘알약’으로 알려진 허스트의 작품은 건식 전사지로 만든 알약에 하나하나 색칠해 완성했다(사진=오현주 문화전문기자).613억원 피카소 최고가 작품은 판매소식 없어비단 가고시안만도 아니다. ‘프리즈 서울’에 뜬다는 소문에 개막 전부터 화제를 몰고 온 미국작가 조지 콘도의 신작 ‘붉은 초상화 구성’(2022) 역시 280만달러(약 38억원)에 팔려나갔다는 연타를 날렸다. 콘도의 회화작품 외에도 루이스 부르주아의 조각 ‘회색분수’ 등을 앞세워 거장급 작가들의 작품을 줄줄이 내놓은 스위스갤러리 하우저앤드워스는 첫날에만 14점을 팔아내는 기염을 토했다. 180만달러(약 24억원)를 부른 마크 브래드퍼드의 ‘오버패스’, 38만유로(약 5억 1500만원)를 매단 거센 포그의 ‘무제’ 등이 거래종료를 알리는 빨간딱지 대열에 올라탔다. 영국에서 온 리슨갤러리가 내놓은 세계적 조각가 아니시 카푸어의 작품도 첫날 68만 2000파운드(약 10억 7000만원)를 수락한 새주인의 품에 안겼다. 이외에도 12만파운드(약 1억 9000만원)를 달았던 휴 헤이든의 작품 1점, 4만 5000파운드(약 7000만원) 상당의 줄리언 오피 작품 2점 등 리슨갤러리는 모두 10점을 개막일에 팔았다. 또 갤러리 타데우스 로팍은 독일작가 게오르그 바젤리츠의 회화 ‘정오의 엑스레이’(2020)를 120만유로(약 16억 3000만원)에, 안토리 곰리의 조각 ‘오픈 홀드’(2018)를 50만파운드(약 8억원)에 판매하는 등 첫날 매출만 50억원대로 끌어올렸다.



서울 강남구 삼성동 코엑스에 ‘명작 퍼레이드’를 펼친 ‘프리즈 서울’ 전경. 로이 리히텐슈타인의 1980년대 작품을 중심으로 개인전을 꾸려 ‘프리즈 마스터즈’ 섹션에 나선 카스텔리갤러리에서 관람객들이 작품을 둘러보고 있다. ‘초현실주의 머리 Ⅱ’(1988)와 ‘프로필 헤드’(1988)가 앞서거니 뒤서거니 높였다(사진=오현주 문화전문기자).



서울 강남구 삼성동 코엑스 ‘프리즈 서울’ 전경. 런던, 파리 등에 근거지 둔 갤러리 타데우스로팍 앞으로 관람객들이 끊임없이 오갔다. 오른쪽 벽에 독일작가 게오르그 바젤리츠의 ‘정오의 엑스레이’(2020)가 걸렸다. 개막 첫날 120만유로(약 16억 3000만원)에 팔린 작품이다(사진=오현주 문화전문기자).‘프리즈 서울’에서 ‘완판’(솔드아웃)을 신고한 갤러리도 벌써 여럿이다. 벨기에갤러리 자비에 위프켄은 미국작가 스털링 루비의 200호 신작 4점만으로 개인전을 꾸렸는데, 47만 5000달러(약 6억 4700만원)에 달하는 작품을 비롯해 4점 모두를 첫날 완판했다. 유명 화상 4명이 공동창립해 꾸린 LGDR은 미국작가 조엘 메슬러의 2만 5000∼4만 5000달러(약 3400∼6200만원) 상당의 신작회화 12점을 전시했고 역시 전부 팔아치웠다. 미국갤러리 블룸앤드포 역시 ‘개막일 완판’을 써냈다. 마크 크로첸의 대작회화를 220만달러(약 30억원)에 판매한 것을 비롯해, 한국작가 하종현, 일본작가 요시모토 타라 등의 작품들이 연이어 팔려나갔다. 다만 ‘프리즈 서울’에서 최고가인 4500만달러(약 613억원) 상당으로 알려진, 파블로 피카소의 ‘방울이 달린 빨간 베레모 여인’(1937)은 아직 판매소식을 전하지 않고 있다. 마치 포토존을 연상시킬 만큼 전시장 한쪽에서 관람객들의 사진 세례를 집중적으로 받은 이 작품은 미국 애콰벨라갤러리즈가 안고 들어왔다.



파블로 피카소의 ‘방울이 달린 빨간 베레모 여인’(1937)을 한 관람객이 카메라에 담고 있다. 4500만달러(약 609억원)를 달고 애콰벨라갤러리즈에 걸린 작품은 ‘프리즈 서울’에 최고가로 나와 거의 모든 관람객을 불러모았다. 옆에 걸린 피에트 몬드리안의 ‘구성, No.Ⅱ’(1927)가 홀대를 받는다 싶을 정도였다(사진=오현주 문화전문기자).



서울 강남구 삼성동 코엑스 ‘프리즈 서울’ 전경. 한국의 국제갤러리가 내건 김환기의 ‘고요 5-Ⅳ-73 #310’(1973·왼쪽)이 보인다(사진=오현주 문화전문기자).사실 프리즈에서 가격까지 매긴 ‘판매작품’을 공개한 것도 이례적이다. 미술계 한 관계자는 “쏟아져 들어온 관람객들에게 위압적인 분위기를 느낀 컬렉터들이 망설임 없이 작품을 사들였고, 또 프리즈 측은 그렇게 ‘기록이 된 판매이력’을 스스럼없이 꺼내놓은 게 아닌가 싶다”고 말하기도 했다. 그간 프리즈의 매출 규모는 드러난 적이 없다. 그저 매회 1조원대 정도로 추산해왔다. ‘프리즈 서울’ 판매 열풍, 키아프로 이어갈까 대세는 ‘프리즈 서울’로 기울었지만 그렇다고 ‘키아프 서울’이 잔뜩 주눅 들어 있는 것만은 아니다. ‘키아프 서울’에 부스를 차린 한 갤러리 대표는 “사상 처음 한국에서 열린 ‘프리즈 서울’에 미술계 안팎의 관심이 집중되는 건 지극히 당연하다”며 “상상을 초월하는 고가의 작품들을 감상한 컬렉터들이 실질적인 작품구매를 위해 키아프를 찾을 것”이라고 말하기도 했다.



서울 강남구 삼성동 코엑스 ‘키아프 서울’ 전경. 컬렉터와 갤러리스트가 작품에 대해 얘기하고 있다. 지난 2일 개막 직후 한산했던 ‘키아프 서울’에는 시간이 흐르면서 관람객들이 보여들어 열기를 높여갔지만 ‘프리즈서울’에 비해선 여전히 한산해보였다(사진=김태형 기자).다만 ‘프리즈 서울’에 대거 몰린 ‘나이 지긋한’ 관람객들과는 달리 ‘키아프 서울’에선 첫날부터 MZ세대가 눈에 띄게 늘어난 점이 지난해와는 또 다른 ‘변화’라고 할까. 이제껏 ‘고가’로 분류됐지만 ‘프리즈 서울’에 비해 상대적으로 저렴해 보이는 출품작들에 대한 관심도 덩달아 높아진 듯했다. 국제갤러리는 5억원대 ‘접합 22-42’(2022)를 비롯해 하종현의 작품 3점을 팔았고, 알렉산더 칼더의 ‘무제’(1965)를 3억 7000만원에, 강서경의 ‘매트 120×165 #22-42’(2021∼2022)를 1억 1400만원에 팔았다. 가나아트는 ‘키아프 서울’의 대표작으로 꼽혔던 김구림의 ‘음과 양’(2009)을 4억원대에 판매했고, 심문섭의 ‘제시’(2021)를 3억 2000만원을 부른 컬렉터에게 넘겼다. 학고재갤러리는 김재용·정영주·김현식의 작품을 연달아 팔아냈으며, 갤러리나우에선 김지희·한상윤·고상우 등의 작품을, 아뜰리에아키에선 정성준·채지민·이연미 등의 작품을 완판 리스트에 포함시켰다.



서울 강남구 삼성동 코엑스 ‘키아프 서울’ 전경. 김구림의 ‘음과 양’(2009·오른쪽)이 가나아트 부스에 걸렸다. ‘키아프 서울’의 대표작으로 나선 작품은 4억원대에 판매됐다. 그림 왼쪽으로 휠체어에 앉은 김구림 작가가 보인다(사진=오현주 문화전문기자).하지만 키아프를 주최하는 한국화랑협회가 늘 발표해왔던 ‘키아프 서울’의 첫날 판매현황은 나오지 않았다. 이 또한 이례적이다. 이후 ‘프리즈 서울’은 5일까지, ‘키아프 서울’은 6일까지 대한민국 사상 최대의 미술장터를 이어간다.