[사설] 재건축에 지나친 공공성 강조, 공급 대책 실효성 있겠나

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집값을 잡기 위해서는 공급이 필요하다는 여론에 밀려 정부가 4일 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 공공 재건축 제도를 도입하고 서울 태릉 골프장, 서울의료원 용지 등 신규 택지 발굴과 3기 신도시 용적률 상향 등을 통해 총 13만2000가구를 추가 공급한다는 것이 골자다.

가장 핵심은 공공 재건축이다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행 주체가 되는 새로운 방식으로 민간 조합이 참여할 경우 용적률을 500%까지 올려주고 층수를 50층까지 허용하기로 했다.

정부가 그동안 재건축을 집값 상승의 진원지로 지목하며 규제로 옥좼던 것을 감안하면 고밀도 재건축으로 선회한 것은 평가할 만하다. 도심에 공급을 늘리기 위해서는 이 방안밖에 없다는 것을 인정한 셈이다. 하지만 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하는 등 개발이익의 90% 이상을 환수하기로 한 데다 기부채납 받은 주택을 장기 공공임대, 공공분양으로 활용하겠다는 조건을 달면서 실현 가능성에 물음표가 달리고 있다. 관건은 재건축 조합들의 참여인데 조합의 수익을 엄격히 제한하고 공공성을 강조해 참여율이 저조할 것으로 보인다. 이날 서울시도 공공재건축에 대해 "민간이 참여할 수 있느냐는 실무적인 의문이 있다"며 정면 반박했다.

시장에서 원한 것은 민간 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 고밀도 개발이었다. 정부는 공공시행자가 참여하지 않는 재건축 단지에도 용적률 인센티브를 제공하는 방안을 검토했으나 결국 막판에 제외했다. 공공이 개입하지 않는 재건축 허용이 자칫 강남 집값을 타오르게 하는 불쏘시개가 될 수 있다고 판단한 것으로 보인다. 하지만 실익이 없으면 움직이지 않는 게 재건축 조합의 생리다. 그동안 층고 제한, 용적률 제한, 초과이익환수제 등 규제 때문에 재건축 단지들의 사업 추진이 부진했고 분양가상한제까지 시행되며 사업성은 더 악화된 상태다. 조합들이 원하는 것은 수익성과 고급 주거단지다. 초고층으로 지을 수 있다고 해도 임대와 소형이 대거 들어오는 데다 기대수익이 10%밖에 되지 않는다면 적극적으로 나서지 않을 가능성이 높다.

정부는 임대에 대한 조합의 반감을 낮추기 위해 공공분양도 허용했지만 초과이익환수제·분양가상한제 예외 등 파격적 인센티브를 원하는 조합과 간극이 너무 크다. 조합 참여가 저조하면 정부 공급계획도 장밋빛 청사진에 그칠 수 있다. 공공성을 지나치게 강조해서는 조합의 참여를 유도할 수 없고 결국 수요자들이 원하는 곳에 주택을 공급할 수 없다. 정부가 민간의 수익성과 공공성에서 적절한 균형점을 찾아야 한다.

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